Yunanistan, AB dışı alıcılar için tapu devir vergisini 1 Temmuz 2027'den itibaren %15'e çıkarıyor: 250.000 € rotası için ne anlama geliyor?

Ne açıklandı, kim açıkladı

5 Eylül 2026 Cumartesi günü, 90. Selanik Uluslararası Fuarı'nda Başbakan Kiryakos Miçotakis, Yunanistan'ın üçüncü ülke — yani AB dışı — alıcılar için gayrimenkul devir vergisini %3'ten %15'e çıkaracağını duyurdu. Düzenlemeyi 2,2 milyar €'luk bir konut paketinin parçası olan bir “caydırıcı önlem” olarak sundu ve Çin, Türkiye ve İsrail gibi ülkelerden gelen alıcı ilgisinin Yunanların ev sahibi olmasını zorlaştırdığını söyledi.

Yürürlük tarihi birkaç gün içinde değişti. Düzenleme ilk olarak 1 Ocak 2027 için açıklanmıştı. 8 Eylül'de Ulusal Ekonomi ve Maliye Bakanı Kiryakos Pierrakakis, uygulamanın 1 Temmuz 2027'den itibaren başlayacağını, hükûmetin amacının piyasayı hazırlıksız yakalamak olmadığını ve düzenlemenin tüzel kişileri değil gerçek kişileri kapsadığını belirtti. Bakan Yardımcısı Dimitris Markopulos ise ertelemenin, hâlihazırda yürüyen işlemlerin tamamlanabilmesi için yapıldığını açıkladı.

Kim ödeyecek, kim muaf

Açıklanan kapsama göre %15 oranı, AB/AEA dışı ülke vatandaşı olan ve uzun süreli ikamet statüsü bulunmayan gerçek kişilerin konut amaçlı taşınmaz alımlarına uygulanacak. Bugüne kadar açıklandığı kadarıyla kapsam dışında kalanlar:

• Tüzel kişiler — düzenleme bireyleri hedefliyor;
• Yunan kökenliler (omogenis) ve Yunanistan'da uzun süreli ikamet edenler;
• Ticari, sınai ve arsa alımları — yalnızca konut amaçlı taşınmazlar etkileniyor.

Rakamlar

Temel oran %3'ten %15'e çıkıyor. Devir vergisine eklenen belediye payıyla birlikte efektif oran %3,09'dan %15,45'e yükseliyor. 250.000 € eşiğinde tablo şöyle:

Belediye payı hariç temel oranlar. Efektif oranlarla 250.000 €'luk bir alımda vergi 7.725 €'dan (%3,09) 38.625 €'ya (%15,45) çıkıyor — fark 30.900 €. 200.000 €'luk bir alımda ise temel oranlarla 6.000 €'dan 30.000 €'ya.

Henüz karara bağlanmayanlar

Üç konu açık:

1. Kanun tasarısı. Hükmün, 8 Eylül'den itibaren yaklaşık bir ay içinde kamuoyu istişaresine sunulması beklenen bir torba yasaya eklenmesi ve ardından Meclis'e gitmesi planlanıyor. Nihai metin açıklanandan farklı olabilir.
2. Geçiş hükümleri. Yürürlük tarihinden önce imzalanan ön sözleşmelerin ve ödenen kaporaların nasıl ele alınacağı tanımlanmadı. Altı aylık ertelemenin beyan edilen amacı yürüyen işlemlerin tamamlanmasına imkân vermek; ancak bu niyet henüz kurala dönüşmedi.
3. Yatırım yoluyla oturum izni sorusu. Bu amaçla yapılan alımlar bugüne kadar muaf tutulmadı; konu açıkça “bekleyen” olarak nitelendiriliyor. Sektör kuruluşları, 250.000 € kategorisi — ticari ve sınai binaların dönüşümü ile tescilli bina restorasyonları — için muafiyet ya da %8 civarında bir ara oran talep etmeyi planlıyor; gerekçeleri bu alımların yeni konut stoku yaratması. Bu bir talep, karar değil.

250.000 € dönüşüm rotası için ne anlama geliyor

5100/2024 sayılı Kanun ve onu netleştiren 1/2026 sayılı Genelge uyarınca, ticari veya sınai kullanımdan konuta dönüştürülmüş bir birim, kullanım değişikliğinin 5 Nisan 2024'ten sonra ve başvurudan önce tamamlanmış olması şartıyla, Yunanistan'ın her yerinde 250.000 € ile yatırım yoluyla oturum iznine uygundur. Atina'da standart konut eşiği 800.000 € — dönüşüm rotası 250.000 €'daki tek giriş olmaya devam ediyor. Devir vergisi açıklaması alım maliyetini değiştiriyor, taşınmazın uygunluğunu değil.

Planlama açısından belirleyici olan tek bir mekanik gerçek var: tapu devir vergisi, noter senedi imzalanmadan önce tahakkuk ettirilir ve ödenir. Açıklanan çerçevede, yürürlük tarihinden önce tamamlanan tapu devri bugünkü %3,09 üzerinden; sonrasında tamamlanan ise %15,45 üzerinden vergilendirilir — nihai tasarı bu kategori için aksini söylemedikçe.

Attika, Markopoulo'daki THEA Athina dönüştürülmüş dairelerinin alıcıları için — 32–52 m² büyüklüğünde 1.700 dönüştürülmüş daire; tamamı tek bir mülkiyet şirketine, Ovetana Trading Co. Ltd'ye ait; tapu 2025'te, mahkemece atanmış özel tasfiye memuru sıfatıyla Ernst & Young gözetiminde yapılan açık adli ihalede edinildi — sıralama zaten yayımladığımız sıralamadır:

• Yunan bankasında hesap açılışı ve fon kaynağı incelemesi 2–4 hafta sürer ve her türlü transferden önce gelir;
• noter senedi genellikle rezervasyondan 2–3 ay sonra imzalanır;
• oturum kartı tapuyu izler; rezervasyondan karta tahmini toplam süre 6–8 aydır.

1 Temmuz 2027 yürürlük tarihiyle birlikte okunduğunda sonuç açık: 2026'nın dördüncü çeyreğinde başlayan bir dosya tapusunu yeni orandan çok önce kapatır; 2027 baharında başlayan bir dosya ise kapatamayabilir. Hiç kimse bir vergi tarihi yüzünden taşınmaz almamalı. Ancak rotaya zaten karar vermiş bir başvuru sahibinin, banka hesabı açılışını sonraya bırakmamak için açık bir nedeni var.

Bu yazı, Yunanistan gayrimenkulü ve yatırımcı oturum izni çerçevesi (5100/2024 sayılı Kanun ve 1/2026 sayılı Genelge) hakkında genel bilgilendirmedir; hukuki, vergisel veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Burada anlatılan tapu devir vergisi düzenlemesi henüz yasalaşmamış bir hükûmet açıklamasıdır; nihai kapsamı, oranı ve geçiş hükümleri farklı olabilir. Uygunluk her başvuru sahibi ve her daire için bağımsız Yunan avukatlarca teyit edilir; vergi ve harç tutarları yaklaşıktır ve değişebilir. GreeceVisaInvest bir gayrimenkul dağıtım şirketidir — yatırım yoluyla oturum iznine uygun taşınmazların pazarlamasını yaparız; oturum izni başvuruları lisanslı Yunan avukatlar ve ilgili durumlarda danışmanlık firmanız tarafından yürütülür.