Yunanistan'da 250.000 € ile oturum izni: dönüşüm rotası

Ne değişti, ne kaldı

Avrupa'da daha ucuz rotalar var — ama hiçbiri müvekkilinizi mülk sahibi yapmıyor. Macaristan'ın aynı rakamdaki girişi bir fon payı satın alıyor. Portekiz gayrimenkulü programından tamamen çıkardı; oradaki giriş bir bağış makbuzu. Malta'nın çokça duyurulan düşük giriş fiyatı ise kira. İspanya programını 2025'te tamamen kapattı. 250.000 € ile dönüşüm rotası, Avrupa Birliği'nde oturum izninin başvuranın kendi adına tapu ile geldiği en düşük eşik — tutulabilen, kiraya verilebilen ve satılabilen bir varlık; makbuz değil.

Bir kategori ise bilinçli olarak 250.000 €'da, ülke genelinde, metrekare ve konum sınırı olmadan korundu: ticari kullanımdan konuta dönüştürülmüş ve dönüşümü başvurudan önce tamamlanmış taşınmazlar. Dönüşümü satıcının yapması kanunen mümkün — bizim projemizin modeli tam olarak bu.

Şartlar, açık dille

Uygunluk için yatırım, en az 250.000 € değerinde tek bir taşınmaz olmalı; ticariden konuta dönüşüm, imar izni zinciri ve mühendis teknik raporuyla belgelenmiş şekilde başvurudan önce tamamlanmış olmalı. Dönüşümün 5 Nisan 2024 sonrası yapılmış olması gerekiyor. Bedelin tamamı, başvuranın kendi hesabından, izlenebilir banka transferiyle ödenmeli ve noter tarafından belgelenmelidir. Nakit ve kripto kabul edilmez.

İzin, taşınmaza sahip olduğunuz sürece süresiz yenilenebilen 5 yıllık oturum iznidir. Asgari kalış şartı yoktur. Eş, 21 yaşına kadar çocuklar (çoğu durumda 24'e uzatılabilir) ve her iki tarafın anne-babası kapsama dahildir. Schengen bölgesinde vizesiz seyahat sağlar; Yunanistan'a fiilen yerleşenler için yedi yıl sonra vatandaşlık yolu mevcuttur.

Gerçekçi takvim

Rezervasyondan oturum kartına kadar 6–8 aylık tahmini bir süre planlayın. En kritik sıralama kuralı: önce Yunan banka hesabı ve fon kaynağı incelemesi, sonra para transferi. Hesap açılışı 2–4 hafta sürer; Atina ekibimiz vergi numarası (AFM), vekâletname, noter ve başvuru dahil tüm yer hizmetlerini koordine eder.

Toplam maliyet tablosu

250.000 €'luk alım bedelinin üzerine işlem maliyetlerini planlayın: %3,09 tapu devir vergisi, noter, kadastro, avukatlık ücreti ve ana başvuran için 2.000 € devlet harcı. Bu rakamları rezervasyondan önce yazılı veririz — alıcı, maliyeti noter masasında öğrenmemelidir.

Not: 5 Eylül 2026'da Yunan hükûmeti, AB dışı gerçek kişi alıcıların konut alımlarında tapu devir vergisinin 1 Temmuz 2027'den itibaren %3,09'dan %15,45'e çıkarılacağını açıkladı (ilk açıklama 1 Ocak 2027 içindi). Kanun tasarısı henüz yayımlanmadı ve 250.000 €'luk dönüşüm rotasının nasıl ele alınacağı henüz netleşmedi. Yürürlük tarihinden önce tamamlanan tapu devirleri bugünkü oran üzerinden vergilendirilir.

Portföyümüz inceleme süzgecinden neden geçiyor

Dairelerimiz, Attika'daki 107 hektarlık Markopoulo arazisinde yer alıyor. Arazinin tamamı tek bir şirkete ait ve tapu, mahkemece atanmış özel tasfiye memuru sıfatıyla EY gözetiminde yapılan açık adli ihaleyle edinildi — Yunan hukukundaki en titiz belgelenen mülkiyet devri biçimi. Her binanın imar zinciri, mühendis raporları ve bağımsız hukuki görüşü, daire satışa sunulmadan önce veri odasında hazır. Sahipler, kapanış sonrasında kurum içi yönetim, mevzuata uygun uzun dönem kiralama ve hesaplarına aktarılan kira geliri ile teslim alır.

Bu yazı, Yunanistan gayrimenkulü ve yatırımcı oturum izni çerçevesi (5100/2024 sayılı Kanun ve 1/2026 sayılı Genelge) hakkında genel bilgilendirmedir; hukuki, vergisel veya göçmenlik danışmanlığı değildir. Uygunluk her dosya için bağımsız Yunan avukatlarca teyit edilir; vergi ve harç tutarları yaklaşıktır ve değişebilir. GreeceVisaInvest bir gayrimenkul dağıtım şirketidir — oturum izni başvuruları lisanslı avukatlar ve ilgili durumlarda danışmanlık firmanız tarafından yürütülür.