יוון תעלה את מס ההעברה ל-15% לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי מ-1 ביולי 2027: מה זה אומר על מסלול 250,000 האירו

מה הוכרז, ועל ידי מי

ביום שבת, 5 בספטמבר 2026, ביריד הבינלאומי ה-90 של סלוניקי, הודיע ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטאקיס כי יוון תעלה את מס ההעברה ברכישת נדל"ן לרוכשים ממדינות שלישיות — מדינות מחוץ לאיחוד האירופי — מ-3% ל-15%. הוא הציג את הצעד כ"תמריץ שלילי" במסגרת חבילת דיור בהיקף 2.2 מיליארד אירו, ואמר שהביקוש מצד רוכשים ממדינות כמו סין, טורקיה וישראל הקשה על יוונים לרכוש דירה.

מועד התחילה השתנה בתוך ימים. הצעד הוכרז תחילה ל-1 בינואר 2027. ב-8 בספטמבר הודיע שר הכלכלה הלאומית והאוצר, קיריאקוס פיירקאקיס, כי המס יחול מ-1 ביולי 2027, והוסיף שמטרת הממשלה אינה להפתיע את השוק, וכי הצעד נוגע ליחידים ולא לתאגידים. סגן השר דימיטריס מרקופולוס הסביר שהדחייה נועדה לאפשר לעסקאות שכבר בעיצומן להסתיים.

מי משלם ומי פטור

לפי ההיקף שהוכרז, שיעור 15% יחול על יחידים אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי, שאינם מחזיקים במעמד תושב ארוך טווח, ברכישת נכסי מגורים. מחוץ להיקף, כפי שנאמר עד כה:

• תאגידים — הצעד מכוון ליחידים;
• יוונים אתניים (ομογενείς) ותושבים ארוכי טווח ביוון;
• רכישות מסחריות, תעשייתיות וקרקעות — רק נכסי מגורים מושפעים.

לקורא הישראלי: ההודעה מדברת על אזרחות, לא על מקום מגורים. אזרח ישראלי ללא מעמד תושב ארוך טווח ביוון נמצא, לפי מה שהוכרז, בתוך ההיקף; מי שמחזיק גם באזרחות אירופית מברר את מעמדו עם עורך דין יווני.

המספרים

השיעור הבסיסי עולה מ-3% ל-15%. עם ההיטל העירוני שמתווסף למס ההעברה, השיעור האפקטיבי עובר מ-3.09% ל-15.45%. בסף של 250,000 אירו:

שיעורי בסיס, לפני ההיטל העירוני. בשיעורים האפקטיביים, רכישה של 250,000 אירו עוברת מ-7,725 אירו (3.09%) ל-38,625 אירו (15.45%) — הפרש של 30,900 אירו. רכישה של 200,000 אירו עוברת מ-6,000 ל-30,000 אירו בשיעורי הבסיס.

מה עדיין לא הוכרע

שלושה דברים נותרו פתוחים:

1. הצעת החוק. ההוראה אמורה להיכלל בהצעת חוק מקיפה שצפויה לצאת להתייעצות ציבורית בתוך כחודש מ-8 בספטמבר, ואחר כך לעבור לפרלמנט. הנוסח הסופי עשוי להיות שונה ממה שהוכרז.
2. הוראות מעבר. איך יטופלו הסכמים מקדימים ומקדמות שנחתמו לפני מועד התחילה — טרם הוגדר. הכוונה המוצהרת של דחיית ששת החודשים היא לאפשר לעסקאות שבעיצומן להסתיים, אבל הכוונה הזאת עדיין לא נכתבה ככללים.
3. שאלת התושבות באמצעות השקעה. רכישות לצורך תושבות באמצעות השקעה לא הוחרגו עד כה; הנקודה מתוארת במפורש כתלויה ועומדת. גופי השוק מתכוונים לבקש פטור, או שיעור ביניים של כ-8%, לקטגוריית 250,000 האירו — הסבות של מבנים מסחריים ותעשייתיים ושיקום מבנים לשימור — בטענה שהן יוצרות מלאי דיור חדש. זו בקשה, לא החלטה.

מה זה אומר על מסלול ההסבה של 250,000 אירו

לפי חוק 5100/2024, כפי שהובהר בחוזר 1/2026, יחידת מגורים שהוסבה משימוש מסחרי או תעשייתי זכאית לתושבות באמצעות השקעה ברף 250,000 אירו בכל מקום ביוון, ובלבד ששינוי הייעוד הושלם אחרי 5 באפריל 2024 ולפני הגשת הבקשה. נכס רגיל באתונה עומד על 800,000 אירו — מסלול ההסבה נשאר הכניסה היחידה ב-250,000 אירו. הודעת מס ההעברה משנה את עלות הרכישה, לא את זכאות הנכס.

מה שחשוב לתכנון הוא עובדה מכנית אחת: מס ההעברה נישום ומשולם לפני חתימת השטר הנוטריוני. לפי המסגרת שהוכרזה, שטר שהושלם לפני מועד התחילה ממוסה לפי 3.09% של היום; שטר שהושלם אחריו — לפי 15.45%, אלא אם הצעת החוק הסופית תקבע אחרת לקטגוריה הזאת.

לרוכשי יחידות מוסבות ב-THEA Athina במרקופולו, אטיקה — 1,700 יחידות מוסבות של 32–52 מ"ר בבעלות ישות אחת, Ovetana Trading Co. Ltd, שרכשה את הזכויות ב-2025 במכירה פומבית שיפוטית בפיקוח Ernst & Young כמפרק מיוחד שמונה על ידי בית המשפט — הרצף הוא זה שאנחנו כבר מפרסמים:

• פתיחת חשבון בבנק יווני ובדיקת מקור הכספים אורכות 2–4 שבועות ומתבצעות לפני כל העברה;
• השטר הנוטריוני נחתם בדרך כלל 2–3 חודשים אחרי השריון;
• כרטיס התושב מגיע אחרי השטר; הטווח המשוער מקצה לקצה הוא 6–8 חודשים מהשריון.

מול מועד תחילה של 1 ביולי 2027, המסקנה פשוטה: תיק שמתחיל ברבעון הרביעי של 2026 סוגר את השטר שלו בנוחות לפני השיעור החדש; תיק שמתחיל באביב 2027 — לא בהכרח. אף אחד לא צריך לקנות נכס בגלל תאריך של מס. אבל למי שכבר החליט על המסלול יש סיבה ברורה לא לדחות את פתיחת החשבון בבנק.

מאמר זה הוא מידע כללי על נדל"ן ביוון ועל מסגרת התושבות באמצעות השקעה (חוק 5100/2024, כפי שהובהר בחוזר 1/2026). אין בו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ הגירה. צעד מס ההעברה המתואר כאן הוא הודעה ממשלתית שטרם נחקקה; היקפו הסופי, שיעורו והוראות המעבר עשויים להיות שונים. הזכאות נבחנת לכל מבקש ולכל יחידה בנפרד על ידי עורך דין יווני עצמאי, והנתונים בדבר מיסים ואגרות הם אינדיקטיביים ומשתנים. GreeceVisaInvest היא חברת הפצה של נדל"ן — אנו משווקים נכסים הזכאים לתושבות באמצעות השקעה; בקשות התושבות מוגשות על ידי עורכי דין יווניים מוסמכים, ובמקרים הרלוונטיים על ידי סוכנות ההגירה שלכם.