Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ από 1η Ιουλίου 2027: τι σημαίνει για τη διαδρομή των 250.000 €

Τι ανακοινώθηκε και από ποιον

Το Σάββατο 5 Σεπτεμβρίου 2026, από το βήμα της 90ής Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης, ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγοραστές από τρίτες χώρες — χώρες εκτός ΕΕ — θα αυξηθεί από 3% σε 15%. Το μέτρο παρουσιάστηκε ως «αντικίνητρο», μέρος ενός στεγαστικού πακέτου 2,2 δισ. €, με το σκεπτικό ότι το ενδιαφέρον αγοραστών από χώρες όπως η Κίνα, η Τουρκία και το Ισραήλ έχει δυσκολέψει τους Έλληνες να αποκτήσουν κατοικία.

Η ημερομηνία έναρξης άλλαξε μέσα σε λίγες ημέρες. Αρχικά το μέτρο ανακοινώθηκε για την 1η Ιανουαρίου 2027. Στις 8 Σεπτεμβρίου ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, δήλωσε ότι θα ισχύσει από την 1η Ιουλίου 2027, με τη διευκρίνιση ότι στόχος της κυβέρνησης δεν είναι να αιφνιδιάσει την αγορά, και ότι το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα, όχι νομικά. Ο Υφυπουργός Δημήτρης Μαρκόπουλος εξήγησε ότι η μετάθεση δίνει χρόνο να ολοκληρωθούν οι συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.

Ποιοι πληρώνουν, ποιοι εξαιρούνται

Με βάση το ανακοινωθέν πεδίο εφαρμογής, ο συντελεστής 15% αφορά φυσικά πρόσωπα, πολίτες χωρών εκτός ΕΕ/ΕΟΧ, που δεν κατέχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος και αγοράζουν ακίνητο κατοικίας. Εκτός πεδίου, όπως έχει διατυπωθεί μέχρι σήμερα:

• Νομικά πρόσωπα — το μέτρο στοχεύει ιδιώτες·
• Ομογενείς και επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα·
• Επαγγελματικά και βιομηχανικά ακίνητα και γη — θίγονται μόνο τα ακίνητα κατοικίας.

Τα ποσά

Ο βασικός συντελεστής ανεβαίνει από 3% σε 15%. Με τον δημοτικό φόρο που προστίθεται στον φόρο μεταβίβασης, ο πραγματικός συντελεστής μετακινείται από 3,09% σε 15,45%. Στο όριο των 250.000 €:

Βασικοί συντελεστές, χωρίς τον δημοτικό φόρο. Με τους πραγματικούς συντελεστές, αγορά 250.000 € πηγαίνει από 7.725 € (3,09%) σε 38.625 € (15,45%) — διαφορά 30.900 €. Αγορά 200.000 € πηγαίνει από 6.000 € σε 30.000 € με βασικούς συντελεστές.

Τι δεν έχει αποφασιστεί ακόμη

Τρία ζητήματα παραμένουν ανοιχτά:

1. Το νομοσχέδιο. Η διάταξη πρόκειται να ενταχθεί σε πολυνομοσχέδιο που αναμένεται σε δημόσια διαβούλευση περίπου έναν μήνα μετά τις 8 Σεπτεμβρίου και στη συνέχεια στη Βουλή. Το τελικό κείμενο μπορεί να διαφέρει από την εξαγγελία.
2. Οι μεταβατικές διατάξεις. Δεν έχει οριστεί πώς θα αντιμετωπιστούν προσύμφωνα και προκαταβολές που υπογράφονται πριν από την έναρξη ισχύος. Η δηλωμένη πρόθεση της εξάμηνης μετάθεσης είναι να ολοκληρωθούν οι συναλλαγές σε εξέλιξη, αλλά η πρόθεση αυτή δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί σε κανόνες.
3. Η εκκρεμότητα με την Golden Visa. Οι αγορές για διαμονή μέσω επένδυσης δεν έχουν εξαιρεθεί μέχρι στιγμής· το ζήτημα χαρακτηρίζεται ρητά ως εκκρεμές. Φορείς της αγοράς προτίθενται να ζητήσουν εξαίρεση, ή ενδιάμεσο συντελεστή γύρω στο 8%, για την κατηγορία των 250.000 € — μετατροπές επαγγελματικών και βιομηχανικών κτιρίων και αποκαταστάσεις διατηρητέων — με το επιχείρημα ότι δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα. Πρόκειται για αίτημα, όχι για απόφαση.

Τι σημαίνει για τη διαδρομή μετατροπής των 250.000 €

Κατά τον ν. 5100/2024, όπως διευκρινίστηκε από την Εγκύκλιο 1/2026, οικιστική μονάδα που προήλθε από αλλαγή χρήσης επαγγελματικού ή βιομηχανικού κτιρίου θεμελιώνει δικαίωμα διαμονής μέσω επένδυσης στις 250.000 € οπουδήποτε στην Ελλάδα, εφόσον η αλλαγή χρήσης ολοκληρώθηκε μετά τις 5 Απριλίου 2024 και πριν από την αίτηση. Η τυπική αγορά κατοικίας στην Αθήνα βρίσκεται στις 800.000 € — η διαδρομή μετατροπής παραμένει η μόνη είσοδος στις 250.000 €. Η εξαγγελία για τον φόρο μεταβίβασης αλλάζει το κόστος της αγοράς, όχι την επιλεξιμότητα του ακινήτου.

Για τον σχεδιασμό μετράει ένα και μόνο μηχανικό δεδομένο: ο φόρος μεταβίβασης βεβαιώνεται και καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου στον συμβολαιογράφο. Με βάση το ανακοινωθέν πλαίσιο, συμβόλαιο που ολοκληρώνεται πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος φορολογείται με το σημερινό 3,09%· συμβόλαιο που ολοκληρώνεται μετά από αυτήν, με 15,45% — εκτός αν το τελικό νομοσχέδιο ορίσει διαφορετικά για τη συγκεκριμένη κατηγορία.

Για τους αγοραστές μετατραπεισών μονάδων στο THEA Athina στο Μαρκόπουλο Αττικής — 1.700 μετατραπείσες μονάδες 32–52 τ.μ., ενός και μόνο ιδιοκτήτη, της Ovetana Trading Co. Ltd, η οποία απέκτησε τον τίτλο το 2025 σε δημόσιο δικαστικό πλειστηριασμό υπό την Ernst & Young ως διορισμένο από το δικαστήριο ειδικό εκκαθαριστή — η σειρά είναι αυτή που ήδη δημοσιεύουμε:

• το άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα και ο έλεγχος προέλευσης κεφαλαίων διαρκούν 2–4 εβδομάδες και προηγούνται κάθε εμβάσματος·
• το συμβόλαιο ακολουθεί συνήθως 2–3 μήνες μετά τη δέσμευση·
• η άδεια διαμονής ακολουθεί το συμβόλαιο· ο ενδεικτικός συνολικός χρόνος είναι 6–8 μήνες από τη δέσμευση.

Απέναντι σε μια έναρξη ισχύος την 1η Ιουλίου 2027, το συμπέρασμα είναι απλό: φάκελος που ξεκινά το τέταρτο τρίμηνο του 2026 υπογράφει συμβόλαιο με άνεση πριν από τον νέο συντελεστή· φάκελος που ξεκινά την άνοιξη του 2027 ενδέχεται να μην προλάβει. Κανείς δεν πρέπει να αγοράζει ακίνητο εξαιτίας μιας φορολογικής ημερομηνίας. Όποιος όμως έχει ήδη αποφασίσει τη διαδρομή, έχει σαφή λόγο να μην αφήσει το τραπεζικό στάδιο για αργότερα.

Το παρόν αποτελεί γενική πληροφόρηση για τα ελληνικά ακίνητα και το πλαίσιο της διαμονής μέσω επένδυσης (ν. 5100/2024, όπως διευκρινίστηκε από την Εγκύκλιο 1/2026). Δεν συνιστά νομική, φορολογική ή μεταναστευτική συμβουλή. Το μέτρο για τον φόρο μεταβίβασης που περιγράφεται εδώ είναι κυβερνητική εξαγγελία που δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί· το τελικό πεδίο εφαρμογής, ο συντελεστής και οι μεταβατικές διατάξεις ενδέχεται να διαφέρουν. Η επιλεξιμότητα επιβεβαιώνεται ανά αιτούντα και ανά μονάδα από ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο, ενώ τα ποσά φόρων και τελών είναι ενδεικτικά και μεταβάλλονται. Η GreeceVisaInvest είναι εταιρεία διανομής ακινήτων — προωθούμε ακίνητα επιλέξιμα για διαμονή μέσω επένδυσης· οι αιτήσεις διαμονής κατατίθενται από αδειοδοτημένους Έλληνες δικηγόρους και, όπου συντρέχει, από το συνεργαζόμενο γραφείο.