Τι άλλαξε στην πράξη
Το 2024 η Ελλάδα αναδιάρθρωσε το πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα. Το όριο ανέβηκε στις περιοχές υψηλής ζήτησης και η τυπική αγορά κατοικίας στην Αθήνα βρίσκεται πλέον στις 800.000 € — η διαδρομή μετατροπής παραμένει η μόνη είσοδος στις 250.000 €. Δεν πρόκειται για κενό του νόμου αλλά για ρητή εξαίρεση του ν. 5100/2024, με σκοπό την επανάχρηση μη οικιστικών κτιρίων.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι η χρονική σειρά: η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και τεκμηριωθεί πριν από την κατάθεση της αίτησης, ενώ οι εργασίες πρέπει να έχουν γίνει μετά τις 5 Απριλίου 2024. Φάκελος που υπόσχεται μελλοντική μετατροπή δεν είναι επιλέξιμος.
Τι ελέγχει πρώτα ο νομικός σύμβουλος. Πλήρη αλυσίδα αδειών αλλαγής χρήσης, κατατεθειμένη και επαληθεύσιμη στο e-Άδειες· τεχνική έκθεση μηχανικού ανά μονάδα· ανεξάρτητη νομική γνωμοδότηση επιλεξιμότητας ανά κτίριο· τίτλο ελεύθερο βαρών για το ποσό που θεμελιώνει το δικαίωμα· και τρέχουσα κατάσταση στο Κτηματολόγιο.
Δεν υπάρχει απαίτηση εμβαδού σε αυτή τη διαδρομή
Σημείο που συχνά παραβλέπεται: η διαδρομή μετατροπής δεν θέτει ελάχιστο εμβαδόν ανά μονάδα ούτε περιορισμό τοποθεσίας. Οι μονάδες του χαρτοφυλακίου κυμαίνονται από 32 έως 52 τ.μ. σε τέσσερις τύπους — A 48 τ.μ. δύο δωματίων, B 48 τ.μ., C 32 τ.μ. και D 52 τ.μ. — και κάθε μονάδα πληροί αυτοτελώς το όριο των 250.000 €, με έναν τίτλο ανά αγορά.
Το ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα
Από τη δέσμευση έως την άδεια διαμονής, υπολογίστε ενδεικτικά 6–8 μήνες. Το βήμα που καθορίζει τον ρυθμό είναι η τράπεζα: το άνοιγμα λογαριασμού και ο έλεγχος προέλευσης κεφαλαίων απαιτούν 2 έως 4 εβδομάδες και προηγούνται κάθε μεταφοράς.
Ποιους καλύπτει η άδεια
Η άδεια είναι πενταετής και ανανεώσιμη, χωρίς απαίτηση ελάχιστης διαμονής για τη διατήρησή της. Ένας φάκελος καλύπτει τον ή τη σύζυγο, τα τέκνα έως 21 ετών (με δυνατότητα επέκτασης έως 24) και τους γονείς και των δύο συζύγων. Η ιθαγένεια είναι διακριτή διαδικασία και προϋποθέτει επτά έτη πραγματικής διαμονής.
Κόστη πέραν του τιμήματος
Υπολογίστε, πέραν του τιμήματος, τα εξής: φόρο μεταβίβασης 3,09%, αμοιβή συμβολαιογράφου, τέλη Κτηματολογίου, αμοιβή δικηγόρου και παράβολα 2.000 € για την αίτηση συν 16 € ανά κάρτα. Τα ακριβή ποσά αναλύονται εγγράφως, κονδύλι προς κονδύλι, πριν από οποιαδήποτε κράτηση. Η καταβολή γίνεται εξ ολοκλήρου με ιχνηλατήσιμο τραπεζικό έμβασμα από λογαριασμό του ίδιου του αιτούντος, με βεβαίωση πληρωμής από τον συμβολαιογράφο.
Σημείωση: στις 5 Σεπτεμβρίου 2026 η ελληνική κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης για φυσικά πρόσωπα-αγοραστές εκτός ΕΕ σε ακίνητα κατοικίας θα αυξηθεί από 3,09% σε 15,45% από την 1η Ιουλίου 2027 (αρχικά είχε ανακοινωθεί για την 1η Ιανουαρίου 2027). Το νομοσχέδιο δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί και η μεταχείριση της διαδρομής μετατροπής των 250.000 € παραμένει ανοιχτή. Συμβόλαια που ολοκληρώνονται πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος φορολογούνται με τον σημερινό συντελεστή.
Ο πλήρης φάκελος
Κατάσταση μονάδων, κατόψεις, νομικός φάκελος και όροι διαχείρισης για το χαρτοφυλάκιο του Μαρκοπούλου — διαθέσιμα κατόπιν αιτήματος.
Ζητήστε την κατάσταση μονάδωνΣυχνές ερωτήσεις
Ισχύει ακόμη το όριο των 250.000 € το 2026;
Απαιτείται πραγματική διαμονή για τη διατήρηση της άδειας;
Ποιοι εντάσσονται στον ίδιο φάκελο;
Επιτρέπεται η εκμίσθωση της μονάδας;
Πρώτα επαληθεύεται η διαδρομή και μετά ο φάκελος.
Παραπέμπουμε απευθείας στους δημόσιους επίσημους κανόνες. Στη συνέχεια, οι συνεργάτες λαμβάνουν τα στοιχεία του ακινήτου: τίτλο, αλυσίδα αδειών, τεχνική έκθεση μηχανικού και ανεξάρτητη νομική γνωμοδότηση.
- Εθνικό Μητρώο — διαδικασία Golden Visa για αλλαγή χρήσηςΕπίσημη επιλεξιμότητα, δικαιολογητικά και διαδικασία αίτησης · en.mitos.gov.gr
- Υπουργείο Μετανάστευσης — Golden VisaΕπίσημες πληροφορίες προγράμματος · migration.gov.gr
Έλεγχος πηγών: 4 Σεπτεμβρίου 2026. Οι δημόσιες οδηγίες ενδέχεται να αλλάξουν· ανεξάρτητος Έλληνας δικηγόρος επιβεβαιώνει την επιλεξιμότητα ανά αιτούντα και μονάδα.
Το παρόν αποτελεί γενική πληροφόρηση για τα ελληνικά ακίνητα και το πλαίσιο της διαμονής μέσω επένδυσης (ν. 5100/2024, όπως διευκρινίστηκε από την Εγκύκλιο 1/2026). Δεν συνιστά νομική, φορολογική ή μεταναστευτική συμβουλή. Η επιλεξιμότητα επιβεβαιώνεται ανά φάκελο από ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο, ενώ τα ποσά φόρων και τελών είναι ενδεικτικά και μεταβάλλονται. Η GreeceVisaInvest είναι εταιρεία διανομής ακινήτων — οι αιτήσεις διαμονής διεκπεραιώνονται από αδειοδοτημένους δικηγόρους και, όπου συντρέχει, από το συνεργαζόμενο γραφείο.