اليونان ترفع ضريبة نقل الملكية إلى 15% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي من 1 يوليو 2027: ماذا يعني ذلك لمسار الـ250.000 يورو

ما الذي أُعلن، ومن أعلنه

يوم السبت 5 سبتمبر 2026، في الدورة التسعين لمعرض ثيسالونيكي الدولي، أعلن رئيس الوزراء كيرياكوس ميتسوتاكيس أن اليونان سترفع ضريبة نقل الملكية العقارية على المشترين من دول ثالثة — أي من خارج الاتحاد الأوروبي — من 3% إلى 15%. قدّم الإجراء بوصفه «عامل تثبيط» ضمن حزمة إسكان بقيمة 2,2 مليار يورو، وقال إن الطلب من مشترين من دول مثل الصين وتركيا وإسرائيل جعل شراء المسكن أصعب على اليونانيين.

تاريخ النفاذ تغيّر في غضون أيام. أُعلن الإجراء أولاً ليسري من 1 يناير 2027. وفي 8 سبتمبر صرّح وزير الاقتصاد الوطني والمالية كيرياكوس بيراكاكيس بأنه سيُطبَّق من 1 يوليو 2027، مضيفاً أن هدف الحكومة ليس مفاجأة السوق، وأن الإجراء يخص الأشخاص الطبيعيين لا الكيانات القانونية. وأوضح نائب الوزير ديميتريس ماركوبولوس أن الغرض من التأجيل هو السماح للمعاملات الجارية بالاكتمال.

من يدفع، ومن يُعفى

وفق النطاق المعلن، تسري نسبة 15% على الأشخاص الطبيعيين من مواطني دول خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين لا يحملون صفة المقيم طويل الأمد، عند شراء عقار سكني. وخارج النطاق، بحسب ما صُرّح به حتى الآن:

• الكيانات القانونية — الإجراء موجَّه إلى الأفراد؛
• اليونانيون في المهجر (ομογενείς) والمقيمون طويلو الأمد في اليونان؛
• مشتريات العقارات التجارية والصناعية والأراضي — العقار السكني وحده هو المعني.

الأرقام

ترتفع النسبة الأساسية من 3% إلى 15%. ومع الرسم البلدي الذي يُضاف إلى ضريبة النقل، تنتقل النسبة الفعلية من 3,09% إلى 15,45%. عند عتبة 250.000 يورو:

النسب الأساسية قبل الرسم البلدي. بالنسب الفعلية ينتقل شراء بقيمة 250.000 يورو من 7.725 يورو (3,09%) إلى 38.625 يورو (15,45%) — بفارق 30.900 يورو. وشراء بقيمة 200.000 يورو ينتقل من 6.000 إلى 30.000 يورو بالنسب الأساسية.

ما لم يُحسم بعد

ثلاثة أمور ما زالت مفتوحة:

1. مشروع القانون. من المقرر إدراج الحكم في مشروع قانون جامع يُتوقَّع طرحه للتشاور العام في غضون نحو شهر من 8 سبتمبر، ثم إحالته إلى البرلمان. قد يختلف النص النهائي عمّا أُعلن.
2. القواعد الانتقالية. لم تُحدَّد بعد معاملة العقود التمهيدية والعربونات الموقَّعة قبل تاريخ النفاذ. النية المعلنة من تأجيل ستة أشهر هي السماح للمعاملات الجارية بالاكتمال، لكن هذه النية لم تُصَغ بعد في قواعد مكتوبة.
3. مسألة الإقامة بالاستثمار. مشتريات الإقامة بالاستثمار لم تُعفَ حتى الآن؛ والمسألة موصوفة صراحةً بأنها معلّقة. تعتزم هيئات السوق طلب إعفاء، أو نسبة وسيطة تقارب 8%، لفئة الـ250.000 يورو — تحويلات المباني التجارية والصناعية وترميم المباني المصنّفة — بحجة أنها تخلق مخزوناً سكنياً جديداً. هذا طلب، لا قرار.

ماذا يعني ذلك لمسار التحويل عند 250.000 يورو

بموجب القانون 5100/2024، كما أوضحته التعميمة 1/2026، تكون الوحدة السكنية المحوَّلة من استخدام تجاري أو صناعي مؤهلة للإقامة بالاستثمار عند 250.000 يورو في أي مكان في اليونان، بشرط أن يكون تغيير الاستخدام قد اكتمل بعد 5 أبريل 2024 وقبل تقديم الطلب. أثينا القياسية عند 800.000 يورو — ومسار التحويل يبقى المدخل الوحيد عند 250.000 يورو. إعلان ضريبة النقل يغيّر كلفة الشراء، لا أهلية الأصل.

ما يهم في التخطيط حقيقة إجرائية واحدة: ضريبة نقل الملكية تُقدَّر وتُدفع قبل توقيع العقد لدى كاتب العدل. وفق الإطار المعلن، العقد الذي يُتمّ قبل تاريخ النفاذ يخضع لنسبة اليوم 3,09%؛ والعقد الذي يُتمّ بعده لنسبة 15,45% — ما لم ينص القانون النهائي على خلاف ذلك لهذه الفئة.

لمشتري الوحدات المحوَّلة في THEA Athina في ماركوبولو بأتيكا — 1.700 وحدة محوَّلة بمساحات من 32 إلى 52 متراً مربعاً بيد كيان مالك واحد، Ovetana Trading Co. Ltd، اكتُسب سندها في 2025 في مزاد قضائي علني تحت إشراف Ernst & Young بصفتها المصفّي الخاص المعيَّن من المحكمة — التسلسل هو نفسه الذي ننشره أصلاً:

• فتح الحساب في بنك يوناني وفحص مصدر الأموال يستغرقان من 2 إلى 4 أسابيع ويجريان قبل أي تحويل؛
• العقد لدى كاتب العدل يأتي عادةً بعد 2 إلى 3 أشهر من الحجز؛
• بطاقة الإقامة تأتي بعد العقد؛ والمدة التقديرية الإجمالية من 6 إلى 8 أشهر من الحجز.

بالقياس إلى تاريخ نفاذ في 1 يوليو 2027، الخلاصة واضحة: الملف الذي يبدأ في الربع الأخير من 2026 يُتمّ عقده قبل النسبة الجديدة بهامش مريح؛ والملف الذي يبدأ في ربيع 2027 قد لا يفعل. لا ينبغي لأحد أن يشتري عقاراً بسبب تاريخ ضريبي. لكن مقدّم الطلب الذي حسم أمره بشأن المسار لديه سبب واضح لعدم تأجيل فتح الحساب البنكي.

هذه المقالة معلومات عامة عن العقارات اليونانية وإطار الإقامة عن طريق الاستثمار (القانون 5100/2024 كما أوضحته التعميمة 1/2026). وهي ليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة. إجراء ضريبة نقل الملكية الموصوف هنا إعلان حكومي لم يُسَنّ بعد؛ وقد يختلف نطاقه النهائي ونسبته وقواعده الانتقالية. تُحدَّد الأهلية لكل متقدم ولكل وحدة على حدة بواسطة محامٍ يوناني مستقل، والأرقام الواردة بشأن الضرائب والرسوم إرشادية وقابلة للتغيير. GreeceVisaInvest شركة توزيع عقاري — نسوّق عقارات مؤهلة للإقامة عن طريق الاستثمار؛ أما طلبات الإقامة فيتولاها محامون يونانيون مرخّصون، وعند الاقتضاء وكالة الهجرة التي تتعاملون معها.