الإقامة في اليونان من 250.000 يورو: كيف يعمل مسار التحويل

ما تغيَّر فعلياً

أعادت اليونان في 2024 تشكيل برنامج الإقامة عن طريق الاستثمار العقاري. ارتفعت العتبة في المناطق ذات الطلب المرتفع، وأثينا القياسية أصبحت اليوم عند 800.000 يورو — ومسار التحويل هو المدخل الوحيد الباقي عند 250.000 يورو. لم يكن ذلك ثغرة، بل استثناء مكتوب في نص القانون 5100/2024 لتشجيع إعادة استخدام المباني غير السكنية.

الشرط الجوهري هو التوقيت: يجب أن يكون تغيير الاستخدام من تجاري إلى سكني قد اكتمل ووُثِّق قبل تقديم الطلب، وأن تكون أعمال التحويل قد جرت بعد 5 أبريل 2024. الملف الذي يَعِد بتحويل «قادم» ليس ملفاً مؤهلاً. لهذا السبب لا نعرض وحدة قبل أن تكون سلسلة تراخيصها كاملة وقابلة للتحقق.

لا يوجد شرط للمساحة على هذا المسار

نقطة تُغفَل كثيراً: على مسار التحويل لا تُوجد عتبة مساحة دنيا للوحدة، ولا قيد على الموقع. الوحدات في محفظتنا تتراوح بين 32 و52 متراً مربعاً بأربعة أنماط — النمط A بمساحة 48 م² بغرفتين، والنمط B بمساحة 48 م²، والنمط C بمساحة 32 م²، والنمط D بمساحة 52 م² — وكل وحدة تستوفي عتبة الـ250.000 يورو بشكل مستقل، بسند ملكية واحد لكل عملية شراء.

الجدول الزمني الواقعي

من الحجز حتى بطاقة الإقامة، ضعوا في الحسبان مدة تقديرية من 8 إلى 10 أشهر. الخطوة التي تحدد الإيقاع هي البنك: يستغرق فتح الحساب اليوناني والتحقق من مصدر الأموال من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، ويجري ذلك قبل أي تحويل. لا تتحرك أموال العميل قبل أن يكتمل هذا الفحص.

من يشمله التصريح

التصريح صالح خمس سنوات وقابل للتجديد، ولا يفرض إقامة فعلية بعدد أيام معيّن للحفاظ عليه. يشمل الملف الواحد الزوج أو الزوجة، والأبناء حتى سن 21 عاماً (مع إمكانية التمديد إلى 24 عاماً)، وآباء وأمهات الزوجين معاً. أما الجنسية فمسار مختلف تماماً: تصبح ممكنة بعد سبع سنوات من الإقامة الفعلية — أي سكن حقيقي في اليونان، لا مجرد حمل تصريح.

التكاليف التي تُضاف إلى السعر

احسب التكاليف التالية فوق سعر الشراء: ضريبة نقل الملكية 3,09%، وأتعاب كاتب العدل، ورسوم السجل العقاري، وأتعاب المحامي، ورسوم الدولة البالغة 2.000 يورو للطلب و16 يورو لكل بطاقة. تُحدَّد المبالغ الدقيقة كتابةً، بنداً بنداً، قبل أي حجز. الدفع يكون بكامل المبلغ عبر تحويل بنكي قابل للتتبع من حساب مقدّم الطلب نفسه، مع شهادة دفع من كاتب العدل عند الإتمام. لا نقداً، ولا عملات مشفّرة، ولا ترتيبات إيجار مسبق.

ملاحظة: في 5 سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة اليونانية أن ضريبة نقل الملكية على المشترين الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي للعقارات السكنية سترتفع من 3,09% إلى 15,45% اعتباراً من 1 يوليو 2027 (أُعلن عنها أولاً لتاريخ 1 يناير 2027). لم يُنشر مشروع القانون بعد، ولا تزال معاملة مسار التحويل بقيمة 250.000 يورو مسألة مفتوحة. العقود التي تُتمّ قبل تاريخ النفاذ تخضع للنسبة الحالية.

بعد العقد يبقى العقار أصلاً منتجاً: إيجار طويل الأجل بعقود 12 شهراً فقط، وإدارة داخلية، وصافي الدخل يُحوَّل إلى المالك. العوائد الإجمالية على العقارات المشابهة في أثينا تدور حول 3% — بلا أي ضمان.

هذه المقالة معلومات عامة عن العقارات اليونانية وإطار الإقامة عن طريق الاستثمار (القانون 5100/2024 كما أوضحته التعميمة 1/2026). وهي ليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة. تُحدَّد الأهلية لكل ملف على حدة بواسطة محامٍ يوناني مستقل، والأرقام الواردة بشأن الضرائب والرسوم إرشادية وقابلة للتغيير. GreeceVisaInvest شركة توزيع عقاري — أما طلبات الإقامة فيتولاها محامون مرخّصون، وعند الاقتضاء وكالة الهجرة التي تتعاملون معها.