Grčka podiže porez na prenos na 15% za kupce van EU od 1. jula 2027: šta to znači za rutu od 250.000 €

Šta je najavljeno, i ko je to najavio

U subotu, 5. septembra 2026, na 90. Međunarodnom sajmu u Solunu, premijer Kirjakos Micotakis saopštio je da će Grčka podići porez na prenos apsolutnih prava na nekretninama za kupce iz trećih zemalja — zemalja van EU — sa 3% na 15%. Meru je predstavio kao „destimulaciju", deo stambenog paketa vrednog 2,2 milijarde evra, uz obrazloženje da je interesovanje kupaca iz zemalja poput Kine, Turske i Izraela Grcima otežalo kupovinu stana.

Datum primene promenio se u roku od nekoliko dana. Mera je prvo najavljena za 1. januar 2027. Ministar nacionalne ekonomije i finansija Kirjakos Pjerakakis izjavio je 8. septembra da će se primenjivati od 1. jula 2027, uz napomenu da cilj vlade nije da iznenadi tržište i da se mera odnosi na fizička, a ne na pravna lica. Zamenik ministra Dimitris Markopulos objasnio je da odlaganje treba da omogući da se već započete transakcije završe.

Ko plaća, ko je izuzet

Prema najavljenom obimu, stopa od 15% važi za fizička lica koja su državljani zemalja van EU/EEP i nemaju status dugoročnog boravka, pri kupovini stambene nekretnine. Izvan obuhvata, kako je do sada rečeno, ostaju:

• pravna lica — mera cilja na pojedince;
• pripadnici grčke dijaspore (omogenis) i lica sa dugoročnim boravkom u Grčkoj;
• poslovni, industrijski objekti i zemljište — pogođene su samo stambene nekretnine.

Za čitaoca iz Srbije to znači: državljanin Srbije koji kupuje stan u Grčkoj kao fizičko lice, bez dugoročnog boravka, u obuhvatu je mere onako kako je najavljena.

Brojke

Osnovna stopa raste sa 3% na 15%. Sa opštinskim prirezom koji se dodaje porezu na prenos, efektivna stopa raste sa 3,09% na 15,45%. Na pragu od 250.000 €:

Osnovne stope, bez opštinskog prireza. Po efektivnim stopama, kupovina od 250.000 € prelazi sa 7.725 € (3,09%) na 38.625 € (15,45%) — razlika od 30.900 €. Kupovina od 200.000 € ide sa 6.000 € na 30.000 € po osnovnim stopama.

Šta još nije odlučeno

Tri stvari ostaju otvorene:

1. Predlog zakona. Odredba treba da uđe u objedinjeni predlog zakona koji se očekuje na javnoj raspravi u roku od oko mesec dana od 8. septembra, a potom u parlamentu. Konačni tekst može se razlikovati od najavljenog.
2. Prelazne odredbe. Kako će se tretirati predugovori i kapare potpisani pre datuma primene — nije definisano. Izjavljena svrha odlaganja od šest meseci jeste da se transakcije u toku završe, ali ta namera još nije pretočena u pravila.
3. Pitanje boravka po osnovu ulaganja. Kupovine radi boravka po osnovu ulaganja do sada nisu izuzete; to pitanje se izričito opisuje kao otvoreno. Strukovna udruženja nameravaju da zatraže izuzeće, ili međustopu od oko 8%, za kategoriju od 250.000 € — konverzije poslovnih i industrijskih zgrada i obnovu zaštićenih objekata — uz argument da one stvaraju novi stambeni fond. To je zahtev, ne odluka.

Šta to znači za rutu konverzije od 250.000 €

Po Zakonu 5100/2024, kako ga je pojasnio Cirkular 1/2026, stambena jedinica nastala promenom namene iz poslovne ili industrijske ispunjava uslov za boravak po osnovu ulaganja na 250.000 € bilo gde u Grčkoj, pod uslovom da je promena namene završena posle 5. aprila 2024. i pre podnošenja zahteva. Standardni stan u Atini podrazumeva 800.000 € — ruta konverzije ostaje jedini ulaz na 250.000 €. Najava o porezu na prenos menja cenu kupovine, ne podobnost nekretnine.

Za planiranje je važna jedna mehanička činjenica: porez na prenos se obračunava i plaća pre potpisivanja ugovora kod notara. Prema najavljenom okviru, ugovor zaključen pre datuma primene oporezuje se po današnjih 3,09%; ugovor zaključen posle njega po 15,45% — osim ako konačni zakon za ovu kategoriju ne propiše drugačije.

Za kupce konvertovanih stanova u naselju THEA Athina u Markopulu, u Atici — 1.700 konvertovanih jedinica od 32 do 52 m² u vlasništvu jednog subjekta, Ovetana Trading Co. Ltd, koji je vlasnički list stekao 2025. na javnoj sudskoj aukciji pod nadzorom Ernst & Young kao specijalnog likvidatora imenovanog od suda — redosled je onaj koji već objavljujemo:

• otvaranje računa u grčkoj banci i provera porekla sredstava traju 2–4 nedelje i prethode svakom transferu;
• ugovor kod notara po pravilu sledi 2–3 meseca posle rezervacije;
• boravišna karta sledi posle ugovora; okvirni raspon od početka do kraja je 6–8 meseci od rezervacije.

Kada se to stavi naspram datuma 1. jul 2027, zaključak je jednostavan: dosije koji krene u četvrtom kvartalu 2026. potpisuje ugovor kod notara sa komotnom rezervom pre nove stope; dosije koji krene u proleće 2027. možda neće stići. Niko ne treba da kupuje nekretninu zbog datuma u poreskom zakonu. Ali ko se za rutu već odlučio, ima jasan razlog da otvaranje bankovnog računa ne ostavlja za kasnije.

Ovaj tekst je opšta informacija o grčkim nekretninama i okviru boravka po osnovu ulaganja (Zakon 5100/2024, kako je pojašnjen Cirkularom 1/2026). Ne predstavlja pravni, poreski ni imigracioni savet. Mera o porezu na prenos opisana ovde jeste najava vlade koja još nije usvojena; njen konačni obuhvat, stopa i prelazne odredbe mogu se razlikovati. Podobnost se potvrđuje za svakog podnosioca i svaki stan posebno, preko nezavisnog grčkog advokata; iznosi poreza i taksi su okvirni i menjaju se. GreeceVisaInvest je kompanija za distribuciju nekretnina — nudimo nekretnine podobne za boravak po osnovu ulaganja; zahteve za boravak podnose licencirani grčki advokati i, gde je to primenljivo, vaša partnerska agencija.