Boravak u Grčkoj od 250.000 €: kako funkcioniše ruta konverzije

Šta se zapravo promenilo

Grčka je 2024. reorganizovala program boravka po osnovu ulaganja u nekretnine. U zonama velike tražnje prag je podignut i standardna kupovina stana u Atini danas podrazumeva 800.000 € — ruta konverzije ostaje jedini ulaz na 250.000 €. Nije reč o rupi u zakonu, već o izričitom izuzetku iz Zakona 5100/2024, uvedenom da bi se nestambeni objekti preveli u stambenu namenu.

Presudan je redosled: promena namene mora biti završena i dokumentovana pre podnošenja zahteva, a radovi izvedeni posle 5. aprila 2024. Dosije koji obećava buduću konverziju nije prihvatljiv — i to je prva stvar koju advokat proverava, pre nego što uopšte pogleda cenu.

Zašto boravišna karta, kada viza nije potrebna

Pitanje koje najčešće čujemo iz Beograda i Novog Sada glasi: čemu boravišna dozvola, kada u Grčku ionako ulazim bez vize? Odgovor je u razlici između posete i prava. Devedeset dana u svakih sto osamdeset dovoljno je za letovanje, ne i za život. Boravišna karta izdata po Zakonu 5100/2024 daje porodici pravo da živi u Grčkoj bez brojanja dana, prijavljenu adresu u državi članici Evropske unije i pristup školstvu i zdravstvenim uslugama pod uslovima koji važe za rezidente, uz zdravstveno osiguranje koje važi u Grčkoj — ono što banke, škole i poslovni partneri u Uniji traže pre nego što uopšte počnu razgovor.

Za vlasnika firme to je i praktična adresa u EU na dva sata leta od Beograda, u zemlji sa kojom Srbija deli veru, isti Uskrs i mnoge navike. Za porodicu je to plan B unutar Unije koji ne zavisi od tuđih rasporeda ni od pregovaračkih poglavlja: pravo koje se drži u ruci, a ne obećanje. Ne bavimo se prognozama o datumu ulaska Srbije u EU — bavimo se onim što jedna nekretnina daje danas, i to dokumentovano.

Na ovoj ruti nema uslova o površini

Detalj koji se često previđa: ruta konverzije ne propisuje minimalnu površinu jedinice niti ograničava lokaciju. Stanovi iz portfolija koji distribuiramo imaju od 32 do 52 m², u četiri tipa — A 48 m² dvosoban, B 48 m², C 32 m² i D 52 m² — i svaki pojedinačno ispunjava prag od 250.000 €, sa jednim vlasničkim listom po kupovini. Nema udruživanja kupaca, nema dva imena na jednom vlasničkom listu radi dostizanja praga.

Realan vremenski okvir

Od rezervacije do boravišne dozvole računajte okvirno 8 do 10 meseci. Korak koji određuje tempo je banka: otvaranje računa u Grčkoj i provera porekla sredstava traju 2 do 4 nedelje i prethode svakom transferu. Ko ovaj korak preskoči i pošalje novac pre nego što je račun spreman, obično plaća kašnjenjem od više meseci, jer se uplata bez otvorenog i proverenog računa vraća pošiljaocu.

Novac iz Srbije: jednostavan slučaj, ako je dokumentovan

Srbija nema deviznu kontrolu koja bi ovakvu kupovinu činila komplikovanom. Plaćanje ide u celosti, bankarskim transferom koji se može pratiti, sa računa koji glasi na ime samog podnosioca zahteva, a notar u Grčkoj potvrđuje uplatu u ugovoru. Gotovina i kriptovalute ne dolaze u obzir: kupoprodajna cena nekretnine u Grčkoj plaća se isključivo preko banke, a poreklo sredstava mora biti dokumentovano na način koji grčka banka i uprava za migracije prihvataju.

Ono što se dokumentuje jeste poreklo: prodaja imovine, isplata dobiti iz firme, ušteđevina, nasledstvo — uz papir koji to potvrđuje i, gde treba, prevod sudskog tumača na grčki ili engleski, sa apostilom gde se traži. Izveštavanje Narodne banke Srbije o ovakvim plaćanjima obavlja vaša poslovna banka u okviru redovne procedure; to nije prepreka, ali jeste razlog da se sa bankom razgovara pre potpisa, a ne posle.

Koga dozvola pokriva

Dozvola važi pet godina i obnavlja se, bez uslova minimalnog boravka za njeno zadržavanje. Jedan dosije pokriva supružnika, decu do 21 godine (uz mogućnost produženja do 24) i roditelje oba supružnika. Državljanstvo je poseban postupak i pretpostavlja sedam godina stvarnog boravka u Grčkoj — dozvola ga ne obećava, ali otvara put onima koji se jednog dana odluče da se presele.

Troškovi povrh cene

Računajte na 5 do 7 odsto povrh cene: porez na prenos apsolutnih prava 3,09%, honorar notara, katastarske takse, honorar advokata i državne takse od 2.000 € za zahtev plus 16 € po kartici. Sve cifre su okvirne i menjaju se; advokat ih potvrđuje u pisanoj ponudi pre potpisa, tako da nema iznenađenja kod notara.

Napomena: 5. septembra 2026. grčka vlada je najavila da će porez na prenos apsolutnih prava za fizička lica koja nisu državljani EU, pri kupovini stambenih nekretnina, porasti sa 3,09% na 15,45% od 1. jula 2027. (prvobitno najavljeno za 1. januar 2027). Predlog zakona još nije objavljen, a tretman rute konverzije od 250.000 € i dalje je otvoren. Ugovori zaključeni pre datuma stupanja na snagu oporezuju se po današnjoj stopi.

Ovaj tekst je opšta informacija o grčkim nekretninama i okviru boravka po osnovu ulaganja (Zakon 5100/2024, kako je pojašnjen Cirkularom 1/2026). Ne predstavlja pravni, poreski ni imigracioni savet. Podobnost se potvrđuje za svaki dosije posebno, preko nezavisnog grčkog advokata; iznosi poreza i taksi su okvirni i menjaju se. GreeceVisaInvest je kompanija za distribuciju nekretnina — zahteve za boravak vode licencirani advokati i, gde je to primenljivo, partnerska agencija.