Греция повышает налог на переход права до 15% для покупателей не из ЕС с 1 июля 2027 года: что это значит для маршрута 250 000 €

Что объявлено и кем

В субботу, 5 сентября 2026 года, на 90-й Международной ярмарке в Салониках премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил, что Греция повысит налог на переход права собственности для покупателей из третьих стран — стран за пределами ЕС — с 3% до 15%. Мера была представлена как «сдерживающий фактор» в составе жилищного пакета на 2,2 млрд €; по словам премьера, спрос со стороны покупателей из таких стран, как Китай, Турция и Израиль, затруднил грекам покупку жилья.

Дата вступления в силу сдвинулась в течение нескольких дней. Сначала называлось 1 января 2027 года. 8 сентября министр национальной экономики и финансов Кириакос Пьеракакис заявил, что мера будет применяться с 1 июля 2027 года — цель правительства, по его словам, не застать рынок врасплох — и что она касается физических, а не юридических лиц. Заместитель министра Димитрис Маркопулос пояснил, что отсрочка нужна, чтобы уже начатые сделки могли завершиться.

Кто платит и кто освобождён

В объявленном виде ставка 15% распространяется на физических лиц — граждан стран за пределами ЕС/ЕЭЗ, не имеющих статуса долгосрочного резидента, при покупке жилой недвижимости. Гражданин Казахстана или Армении без такого статуса подпадает под это определение. Вне сферы действия, по сказанному на сегодня:

• Юридические лица — мера направлена на физических лиц;
• Этнические греки (ομογενείς) и долгосрочные резиденты Греции;
• Коммерческая, промышленная недвижимость и земля — затрагивается только жилая недвижимость.

Цифры

Базовая ставка растёт с 3% до 15%. С учётом муниципальной надбавки к налогу эффективная ставка меняется с 3,09% до 15,45%. При пороге 250 000 €:

Базовые ставки, без муниципальной надбавки. По эффективным ставкам покупка за 250 000 € переходит с 7 725 € (3,09%) на 38 625 € (15,45%) — разница 30 900 €. Покупка за 200 000 € по базовым ставкам — с 6 000 € до 30 000 €.

Что ещё не решено

Открытыми остаются три вопроса:

1. Законопроект. Норму планируется включить в сводный законопроект, который ожидается на публичном обсуждении примерно через месяц после 8 сентября, а затем поступит в парламент. Итоговый текст может отличаться от объявленного.
2. Переходные положения. Как будут рассматриваться предварительные договоры и задатки, оформленные до даты вступления в силу, не определено. Заявленная цель шестимесячной отсрочки — дать завершиться начатым сделкам, но в правила это намерение пока не переведено.
3. Вопрос вида на жительство через инвестиции. Покупки ради вида на жительство пока не освобождены; этот пункт прямо называют нерешённым. Отраслевые объединения намерены просить об освобождении или о промежуточной ставке около 8% для категории 250 000 € — конверсии коммерческих и промышленных зданий и реставрации памятников архитектуры, — аргументируя тем, что они создают новый жилой фонд. Это просьба, а не решение.

Что это значит для маршрута конверсии за 250 000 €

По Закону 5100/2024 с разъяснениями Циркуляра 1/2026 жилая квартира, переведённая из коммерческого или промышленного назначения, даёт право на вид на жительство через инвестиции за 250 000 € в любой точке Греции — при условии, что смена назначения завершена после 5 апреля 2024 года и до подачи заявления. Стандартная покупка жилья в Афинах — это 800 000 €; маршрут конверсии остаётся единственным входом за 250 000 €. Объявление о налоге меняет стоимость покупки, а не право объекта на участие в программе.

Для планирования важен один механический факт: налог на переход права начисляется и уплачивается до подписания нотариального договора. В объявленной конструкции договор, оформленный до даты вступления в силу, облагается по сегодняшним 3,09%; договор после неё — по 15,45%, если итоговый законопроект не установит иного для этой категории.

Для покупателей квартир со сменой назначения в THEA Athina в Маркопуло, Аттика, — 1 700 квартир площадью 32–52 м², принадлежащих единственному собственнику, Ovetana Trading Co. Ltd, титул которого приобретён в 2025 году на публичных судебных торгах под контролем Ernst & Young как назначенного судом специального ликвидатора, — последовательность та же, что мы уже публикуем:

• открытие счёта в греческом банке и проверка происхождения средств занимают 2–4 недели и предшествуют любому переводу;
• нотариальный договор, как правило, подписывается через 2–3 месяца после бронирования;
• карта вида на жительство следует за договором; ориентировочный полный срок — 6–8 месяцев от бронирования.

Если наложить это на дату 1 июля 2027 года, вывод очевиден: досье, начатое в четвёртом квартале 2026 года, закрывает договор с запасом до новой ставки; досье, начатое весной 2027 года, может не успеть. Никто не должен покупать недвижимость из-за налоговой даты. Но у заявителя, который уже выбрал этот маршрут, есть ясная причина не откладывать открытие банковского счёта — тем более что клиенту из Казахстана или Армении к банковским 2–4 неделям стоит прибавить время на апостиль и переводы документов на родине.

Настоящий материал носит общий информационный характер и касается греческой недвижимости и правового режима вида на жительство через инвестиции (Закон 5100/2024 с разъяснениями Циркуляра 1/2026). Он не является юридической, налоговой или миграционной консультацией. Описанная здесь мера по налогу на переход права — правительственное заявление, ещё не принятое в качестве закона; её окончательный охват, ставка и переходные положения могут отличаться. Право на участие подтверждается по каждому заявителю и по каждой квартире независимым греческим юристом; суммы налогов и сборов приведены ориентировочно и могут меняться. GreeceVisaInvest — компания по дистрибуции недвижимости: мы предлагаем объекты, дающие право на вид на жительство через инвестиции; заявления на вид на жительство ведут лицензированные греческие юристы и, где применимо, ваше миграционное агентство.