Что изменилось на практике
В 2024 году Греция перестроила программу вида на жительство через инвестиции в недвижимость. В зонах высокого спроса порог подняли, и стандартная покупка жилья в Афинах сегодня — это 800 000 € — маршрут конверсии остаётся единственным входом за 250 000 €. Это не лазейка, а прямое исключение, заложенное в Закон 5100/2024 и разъяснённое Циркуляром 1/2026, цель которого — вернуть нежилые здания в жилой фонд.
Решающий элемент — хронология. Смена назначения должна быть завершена и задокументирована до подачи заявления, а сами работы — выполнены после 5 апреля 2024 года. Досье, в котором конверсия лишь обещана на будущее, к рассмотрению не принимается. Отсюда и практический вывод для инвестора: покупать нужно не «проект», а квартиру, у которой смена назначения уже закрыта и проверяема.
Право на участие в программе, включая любые ограничения, связанные с гражданством, подтверждается для каждого заявителя независимым греческим юристом до бронирования квартиры.
Что юрист проверяет в первую очередь. Полную цепочку разрешений на смену назначения, поданную и проверяемую в электронном реестре e-Άδειες; техническое заключение инженера по каждой квартире; независимое юридическое заключение о соответствии по каждому зданию; титул, свободный от обременений, на сумму, дающую право на вид на жительство; и актуальную выписку из Кадастра.
На этом маршруте нет требования к площади
Момент, который часто упускают: маршрут конверсии не устанавливает ни минимальной площади квартиры, ни ограничений по местоположению. Квартиры в портфеле — от 32 до 52 м² четырёх типов: A 48 м² с двумя комнатами, B 48 м², C 32 м² и D 52 м². Каждая квартира самостоятельно закрывает порог 250 000 €, один титул на одну покупку — без необходимости собирать несколько объектов в один пакет и без споров о том, «достаточно ли метров».
Почему это интересно семье из Алматы, Астаны или Еревана
Для семьи, живущей в Казахстане или Армении, вид на жительство в стране Евросоюза — это прежде всего свобода передвижения: поездки по странам Шенгенской зоны в рамках обычных правил краткосрочного пребывания без отдельной визы, доступ к школам и университетам Греции для детей и второй адрес в Европе на случай, если он понадобится. При этом маршрут не требует переезда: разрешение сохраняется без минимального срока пребывания, а квартира в это время сдаётся в долгосрочную аренду и обслуживается на месте.
Партнёрские агентства в Казахстане и Армении работают на русском языке. Это означает, что первичная проверка, сбор документов и общение с греческим юристом идут без переводчика между инвестором и его собственным досье — а именно на этом этапе теряется больше всего времени.
Реалистичные сроки
От резервирования до получения вида на жительство закладывайте ориентировочно 6–8 месяцев. Темп задаёт банк: открытие счёта и проверка происхождения средств занимают от 2 до 4 недель и предшествуют любому переводу. Для клиента из Казахстана или Армении к этому стоит прибавить время на апостилирование и перевод документов на родине — подробно об этом в отдельном гиде о переводе средств.
Кого охватывает разрешение
Вид на жительство выдаётся на пять лет и продлевается без требования минимального срока пребывания. Одно досье охватывает супруга или супругу, детей до 21 года (с возможностью продления до 24 лет) и родителей обоих супругов. Гражданство — отдельная процедура, для которой требуется семь лет фактического проживания в стране; это уже не вопрос инвестиции, а вопрос образа жизни.
Расходы сверх цены
Закладывайте сверх цены квартиры: налог на переход права собственности 3,09%, нотариальные расходы, сборы Кадастра, гонорар юриста и государственные пошлины — 2 000 € за заявление плюс 16 € за каждую карту. Точные суммы фиксируются письменно, постатейно, до бронирования квартиры. Оплата производится полностью, прослеживаемым банковским переводом с собственного счёта заявителя, с нотариальным удостоверением платежа. Наличные и криптовалюта не принимаются ни в какой части суммы.
Примечание: 5 сентября 2026 года правительство Греции объявило, что налог на переход права собственности для физических лиц — покупателей жилой недвижимости, не являющихся гражданами ЕС, будет повышен с 3,09% до 15,45% с 1 июля 2027 года (первоначально было объявлено о 1 января 2027 года). Законопроект ещё не опубликован, и вопрос о том, как будет применяться маршрут конверсии за 250 000 €, остаётся открытым. Сделки, оформленные до даты вступления в силу, облагаются по сегодняшней ставке.
Полное досье
Список квартир, планировки, юридическое досье и условия управления по портфелю в Маркопуло — по запросу.
Запросить список квартирЧасто задаваемые вопросы
Действует ли порог 250 000 € в 2026 году?
Нужно ли жить в Греции, чтобы сохранить разрешение?
Кто входит в одно досье?
Можно ли сдавать квартиру в аренду?
Сначала проверяется маршрут, потом — досье.
Мы ссылаемся напрямую на публичные официальные правила. Затем партнёры получают данные по объекту: титул, цепочку разрешений, техническое заключение инженера и независимое юридическое заключение.
- Национальный реестр процедур — Golden Visa при смене назначенияОфициальные условия, перечень документов и порядок подачи · en.mitos.gov.gr
- Министерство миграции Греции — Golden VisaОфициальная информация о программе · migration.gov.gr
Проверка источников: 8 сентября 2026. Публичные инструкции могут меняться; независимый греческий юрист подтверждает право на участие по каждому заявителю и по каждой квартире.
Настоящий материал носит общий информационный характер и касается греческой недвижимости и правового режима вида на жительство через инвестиции (Закон 5100/2024 с разъяснениями Циркуляра 1/2026). Он не является юридической, налоговой или миграционной консультацией. Право на участие подтверждается по каждому досье независимым греческим юристом; суммы налогов и сборов приведены ориентировочно и могут меняться. GreeceVisaInvest — компания по дистрибуции недвижимости: заявления на вид на жительство ведут лицензированные юристы и, где применимо, партнёрское агентство.